Grondprijzen in 2018 nagenoeg gelijk.

Aan het eind van elk jaar een vast onderwerp op de raadsagenda: de grondprijzen voor het komende jaar. Het mag dan wel een standaardonderwerp zijn, het blijft toch een belangrijk onderwerp. De grondprijzen vormen de basis voor de gemeentelijke grondexploitatie. Hoe hoger de grondprijs, hoe beter dat is voor de gemeentelijke financiën en we hebben in de afgelopen crisisjaren kunnen zien hoe belangrijk die grondexploitatie is. Aan de andere kant mag die grondprijs ook weer niet te hoog zijn. Want uiteindelijk moet de huizenkoper die prijs wel opbrengen; de grondprijs is zeker niet het belangrijkste onderdeel van de totale bouwkosten van een woning, maar toch wel een belangrijk onderdeel. En dat geldt natuurlijk ook voor de grondprijs op bedrijventerreinen. Ook het concurrentieaspect speelt een rol: als de grondprijzen in de gemeente veel hoger zijn dan in omliggende gemeenten, dan mag je verwachten dat aspirant-kopers al vrij snel geneigd zullen zijn om bij die buurgemeenten te gaan shoppen. Ook dat zal dan weer een negatieve invloed hebben op de grondexploitatie van de gemeente. Kortom, vaststelling van een goede grondprijs blijft een delicate kwestie.

De gemeenteraad zal op 19 december een besluit nemen over de grondprijzen in onze gemeente in 2018. Het raadsvoorstel geeft aan dat er geen spectaculaire veranderingen aan komen. De meeste prijzen gaan iets omhoog, voor woningbouw globaal met 1,5%, voor bedrijfsgronden met 1%.

De meeste nieuwbouwwoningen in de gemeente Heusden worden gebouwd door projectontwikkelaars, die de grond van de gemeente kopen. Denk bijvoorbeeld aan de grote nieuwbouwlocaties Geerpark en de Grassen, maar ook Victoria in Haarsteeg en De Gorsen in Elshout. Voor dit soort projecten hanteert de gemeente geen vaste meterprijs, maar gaat men uit van de zgn. residuele grondwaarde. Grof gezegd: je gaat uit van de verkoopwaarde van de te bouwen woningen, trekt daar de bouwkosten van af en je houdt de waarde van de grond over. Voor de vrije kavels, die verkocht worden aan particuliere zelfbouwers, wordt de grondprijs in 2018 iets verhoogd van 358 euro in 2017 naar 363 euro, een plus van ongeveer 1,5%. Dat is een soort basisprijs, maar het college mag van die basisprijs afwijken met maximaal plus of min 15%. Dat gebeurt op enkele specifieke locaties; daar worden andere richtprijzen gehanteerd, zoals bijvoorbeeld op de Grassen 1e fase (367 euro) of de Chrysantenstraat in Drunen (386 euro). Overigens, alle genoemde prijzen zijn exclusief 21% btw.

De basisprijs van 363 euro wordt ook gehanteerd bij verkoop openbaar groen als de te verkopen grond ook gebruikt gaat worden als bouwgrond. Als de grond een tuinbestemming krijgt, dan wordt een veel lagere prijs toegepast, nl. 78 euro per meter (in 2017 nog 76,50 euro). Voor de verhuur van groenstroken wordt een prijs van 3,18 per meter gevraagd.

De meeste prijzen veranderen dus niet zoveel; er is echter één uitzondering, nl. de zgn. paardenweiden. Tot nu toe werd daarvoor een huurprijs gevraagd van 664 euro per hectare, maar die prijs is min of meer historisch tot stand gekomen en niet gebaseerd op bepaalde kaders zoals landelijke prijzen of prijzen in omliggende gemeenten o.i.d. Het college stelt nu voor om voortaan uit te gaan van de landelijk vastgestelde pachtprijs en die is voor 2018 vastgesteld op 861 euro. Dat zou dus een wel erg forse verhoging worden en daarom stelt het college voor de komende jaren een overgangsregeling voor waarbij pachters een korting krijgen van achtereenvolgens 20%, 15% en 10%. In dat voorstel zou de pachtprijs per hectare in 2018 met 25 euro toenemen tot 689 euro. Bij de meeste huurders van paardenweiden gaat het om hele kleine percelen en is de prijsverhoging daarom wel te overzien.

 

Kees Musters

Drunen, vrijdag 1 december 2017

Volg mij ook met korte berichtjes op:     www.twitter.com/keesmusters