Grondprijzen in 2016

Volgende week weer de nodige informatievergaderingen; waren er in de vorige ronde (oktober) nauwelijks bespreekpunten; nu zijn de agenda’s tot de nok gevuld. Voor de informatievergadering Samenleving zijn zelfs twee vergaderavonden ingepland. Bij de informatievergadering Bestuur en Beheer komt o.a. het grondbeleid 2016 ter bespreking met daarbij de uitgifteplanning van gronden, de uitgangspunten voor de grondexploitatie en de nieuwe grondprijzen in 2016.

Om met het laatste te beginnen: voorstel van het college is om de grondprijzen met gemiddeld 1% te verhogen. Dat voorstel is gebaseerd op allerlei marktinformatie, enerzijds een analyse van de gerealiseerde grondtransacties in 2015; anderzijds wordt ook gekeken naar actuele ontwikkelingen op de markt. Een extern adviesbureau heeft een analyse van de marktontwikkelingen gedaan en komt tot de conclusie dat de vastgoedmarkt zich voorzichtig herstelt. De prijzen van koopwoningen stijgen weer; de verkoop van bouwgrond trekt weer aan en men adviseert om de prijzen van bouwgrond in 2016 daarop aan te passen met een verhoging van 1%. Voor de jaren daarna adviseert het bureau om de prijzen zelfs met een iets hoger percentage aan te passen, maar daarover wordt nu nog geen besluit genomen. Wat de prijzen van industriegronden betreft, die zijn zeer afhankelijk van de betreffende locatie, maar ook hier adviseert het bureau om de prijzen met 1% te verhogen.

Dat betekent voor de bouwgrond dat de prijs in 2016 verhoogd wordt naar 351 euro per m2 excl. btw (vrije bouwkavel). Die prijs moet eerder gezien worden als een soort basisprijs dan als een vaste prijs. Het college heeft namelijk de bevoegdheid om afhankelijk van de ligging van de bouwkavel de prijs met 15% te verhogen dan wel te verlagen. Om toch enige lijn daarin te krijgen heeft men voor de grotere locaties zoals Geerpark en Grassen bovendien nog richtprijzen vastgesteld, die binnen die marge van 15% blijven. Daarnaast wordt bij projectmatige bouw een andere methode van prijsbepaling toegepast: de zgn. residuele methode waarbij de grondprijs wordt afgeleid van de verkoopprijs van de woningen. En dan zijn er natuurlijk ook nog de kavels voor sociale woningbouw waarvoor een aparte prijs geldt. Voor bedrijventerreinen varieert de prijs van 141 tot 237 euro per m2 (inclusief de verhoging van gemiddeld 1%).

Prijzen vaststellen is één ding; verkoop van gronden is een andere zaak, waarbij je heel sterk afhankelijk bent van economische ontwikkelingen. Zoals gezegd, de markt lijkt weer aan te trekken, ook al is het herstel nog broos. Voor de jaren 2015 t/m 2019 denkt de gemeente nu bijna 1100 woningen te bouwen, dat is gemiddeld dus meer dan 200 woningen per jaar. Wat bedrijfsgrond betreft, in 2016 denkt men 4,7 ha te kunnen verkopen, in de jaren daarna wordt uitgegaan van gemiddeld ruim 2,5 ha. Die 4,7 ha in 2016 is gebaseerd op al gesloten verkoopcontracten, dus die hoeveelheid wordt zo goed als zeker wel gehaald.

Naast prijzen en uitgifte zijn er nog tallozen andere factoren die effect hebben op de gemeentelijke grondexploitatie, met name natuurlijk de kostenontwikkeling. Gunstig is in ieder geval dat de rente verlaagd kan worden van 3% naar 2,5%. Het precieze effect van de diverse factoren op de uiteindelijke resultaten in de grondexploitatie blijkt pas volgend jaar bij de vaststelling van de jaarrekening. Dan wordt namelijk ook de gehele gemeentelijke grondexploitatie weer opnieuw doorgerekend en geactualiseerd en dan zal blijken of er weer geld aan de verliesvoorzieningen moet worden toegevoegd dan wel dat er geld kan terugvloeien naar de Algemene Reserve.

 

Kees Musters

Drunen, vrijdag 27 november 2015

Volg mij ook met korte berichtjes op:     www.twitter.com/keesmusters