Verder met Steenenburg

De voortgang bij de verdere ontwikkeling van landgoed Steenenburg leek de laatste tijd wat te stagneren echter niets is minder waar. Het bestemmingsplan voor het landgoed werd vorig jaar op 12 mei al door de raad vastgesteld. Maar er liep nog een beroep bij de Raad van State. Het Gasbedrijf Van Loon aan de overzijde van de A59 had bezwaren tegen de nieuwbouw; het bedrijf was bang in toekomstige uitbreidingsplannen beperkt te worden. Maar de Raad van State deed op 24 maart jl. uitspraak in het geding en veegde alle bezwaren van tafel. Daarmee werd het vastgestelde bestemmingsplan onherroepelijk en kan de gemeente verder met de concrete uitvoering van de plannen. Het noordelijk deel van het gebied was al bestemd voor Jan kelders Beheer die daar een high campus wil realiseren. In het zuidelijk gebied, grenzend aan Kasteeldreef en Bosscheweg, komen vrijstaande woningen. De verkoop van die gronden in de vorm van bouwkavels komt later aan bod. Blijft over het midden gebied.

In de ruim 10 maanden dat de procedure bij de Raad van State duurde kon de gemeente niet verder met de plannen, maar men heeft niet stil gezeten. Vooruitlopend op de uitspraak heeft men uitvoerig gesproken met Jan Kelders Beheer over het middengebied. Dat middengebied bestaat op de eerste plaats uit het inmiddels gerenoveerde kasteel (althans de buitenschil is volledig gerestaureerd). Ten westen daarvan ligt een grasveld waar volgens het bestemmingsplan maximaal 120 zorgwoningen gebouwd kunnen worden. Ten oosten van het kasteel ligt het parkeerterrein waar maximaal 50 patiowoningen gerealiseerd mogen worden. Jan Kelders Beheer heeft belangstelling getoond om dit gebied samen met de campus verder invulling te geven. Een samenwerking die de nodige meerwaarde kan opleveren. De ontwikkeling van de campus en de invulling van het middengebied komen bij één organisatie te liggen en dat kan een integrale aanpak van het gebied, een integrale visie op de stedenbouwkundige ontwikkeling en een spoedige exploitatie alleen maar bevorderen. Maar de gemeente kan natuurlijk niet zo maar eventjes met één partij samenwerken; daarvoor zijn de belangen te groot en moet die samenwerking aan diverse voorwaarden voldoen. De gemeente heeft daarbij het voorstel van Kelders beoordeeld aan de hand van drie pijlers, zoals men dat noemt: de kwaliteit, een marktconforme prijs en verantwoording. Wat die marktconforme prijs betreft: als je onderhandelt met slechts één partij en daarmee elke vorm van concurrentie uitschakelt, dan moet je als gemeente borgen dat je de juiste prijs binnenhaalt. In het afgelopen jaar is daarom een onafhankelijk adviseur ingeschakeld om een waardebepaling te maken op basis van het bouwprogramma dat volgens het bestemmingsplan gerealiseerd kan worden. Op basis daarvan is er een minimale grondopbrengst vastgesteld. Als er in afwijking van dat programma toch iets meer gebouwd gaat worden, dan wordt de grondopbrengst mogelijk nog hoger (maar lager kan dus niet).

Van een marktconforme prijs lijkt dus inderdaad wel sprake en wat kwaliteit en verantwoording betreft lijken de zaken ook best in orde, al blijven er natuurlijk altijd de nodige vragen. Daar zal in de gemeenteraad echt nog wel over gesproken gaan worden, maar samenwerking met Kelders Beheer lijkt op dit moment een ieder geval een goede methode om het landgoed Steenenburg redelijk snel tot ontwikkeling te brengen en dat mag ook wel. Want sinds de aankoop van het gebied in 2008 voor 15,4 miljoen en de daarop volgende economische crisis zijn er inmiddels 13 jaren voorbij gegaan. 13 Jaren met renteverlies en met onderhoudskosten die al die jaren op het complex gedrukt hebben, waardoor de boekwaarde (per 31 december 2019) al was opgelopen naar 26,8 miljoen, het complex met de hoogste boekwaarde in de gemeente Heusden, hoger dan Grassen en hoger dan Geerpark. Een snelle exploitatie kan het exploitatieresultaat nog positief beïnvloeden, maar vooralsnog werd dat resultaat bij de jaarrekening 2019 nog ingeschat op 9,4 miljoen nadelig. Voor dat negatieve resultaat is in de loop van de afgelopen jaren wel een voorziening gevormd, dus dat bedrag kan binnen de begroting opgevangen worden. Maar dat maakt het resultaat niet minder wrang.

Drunen, vrijdag 16 april 2021

Kees Musters

Volg mij ook met korte berichtjes op:     www.twitter.com/keesmusters