Bovenkant van de markt

Aan het eind van elk jaar stelt de gemeenteraad de grondprijzen voor het nieuwe jaar vast. Afgelopen week werd het voorstel van het college daartoe besproken in de informatievergadering Ruimte en Duurzaamheid. Dat voorstel hield in dat de grondprijzen voor woningbouw met 2% worden verhoogd en de prijs voor bedrijfsgrond met 1%. Het college komt met dit voorstel op basis van inflatiecijfer, marktonderzoek, prijzen in de regio, koopovereenkomsten in het lopende jaar e.d.

De meest in het oog springende prijs is natuurlijk de prijs voor de vrije sector bouwkavels. Die prijs gaat dus met 2% omhoog en wordt daarmee 377 euro excl. btw (was in 2019 nog 370). Bij een inflatie van 1,4% kun je dit wel redelijk noemen, maar daarbij moeten we dan wel de nodige kanttekeningen plaatsen. Op de eerste plaats is hier sprake van een richtprijs. In een aantal gevallen kan het college hiervan afwijken, zowel naar boven als naar beneden (maximaal + of -15%), afhankelijk van locatie, ligging, grootte van de kavel e.d. Op de tweede plaats wordt het overgrote deel van het aantal nieuwbouwwoningen gebouwd door projectontwikkelaars. En voor projectmatige bouw geldt weer een andere systematiek, de zgn. residuele grondwaarde. De waarde van de bouwgrond wordt dan kort gezegd berekend door de waarde van de te bouwen woning te verminderen met de bouwkosten. Ook voor Steenenburg en voor kavels aan de Nassaudwarsstraat wordt een uitzondering gemaakt; de prijzen op deze twee locaties zullen op basis van taxatie vastgesteld gaan worden.

Gelet op de verkoop van de beschikbare bouwkavels in onze gemeente is de prijs kennelijk nog geen beletsel om grond te kopen. Er is volop belangstelling en de bouwkavels in bijvoorbeeld het Geerpark, maar ook in de Gorsen Elshout en Victoria Haarsteeg gaan vlot van de hand. De verkoop in Grassen ligt stil, maar dat heeft niets met de verkoopprijs te maken; in de Grassen kan pas verder gebouwd worden als de oostelijke ontsluiting in het kader van de GOL gerealiseerd is. En dat laat nog even op zich wachten. Toch ligt de prijs van 377 regionaal gezien best hoog in de markt. Zo heeft buurgemeente Waalwijk een prijs die varieert van 270 tot 310, Oisterwijk 350-550, Dongen 300 en Gilze en Rijen 342. Alleen Oisterwijk hanteert dus voor bepaalde kavels een hogere prijs dan Heusden.

Voor sociale woningbouw gelden weer andere prijzen; de meeste gemeenten hanteren hier kavelprijzen, zo ook Heusden. Bij de meeste gemeenten ligt dat in de buurt van 21 à 22 duizend euro per kavel, in Heusden is dat 22.142 euro per kavel. Bij een kavel van 130 m2 komt dat dus neer op een vierkante meter prijs van ruim 170 euro.

De grondprijs voor bedrijfsgebouwen wordt ook elk jaar opnieuw vastgesteld. Voorstel van het college is om die prijzen met 1% te verhogen (dat is dus minder dan de inflatie). Voor kantoren en andere bedrijfsgebouwen wordt een prijs van 148 tot 244 per m2 voorgesteld, afhankelijk van de ligging van de grond. Overigens wordt voor kantoorbouw het aantal m2 berekend aan de hand van de grootte van de kavel of van het bruto vloer oppervlak (grootste van de twee). Wordt er ook een woning bij het bedrijf gebouwd, dan komt er nog een toeslag van 42.456 euro bovenop. Ook hier geldt dat Heusden aan de bovenkant van de markt zit. Natuurlijk is de grondprijs niet de enige bepalende factor bij de keuze van een vestigingsplaats voor een bedrijf, maar het speelt wel mee en de verschillen moeten niet al te groot worden.

Tot slot nog even de prijzen bij verkoop van reststroken openbaar groen. Voor kleine stroken (minder dan 125 m2) geldt een vaste prijs van 82 euro per m2; voor grotere stukken openbaar groen wordt de prijs bepaald op basis van taxatie, waarbij de taxatiekosten eveneens voor rekening van de koper komen.

Drunen, vrijdag 29 november 2019

Kees Musters

 

Volg mij ook met korte berichtjes op:    www.twitter.com/keesmusters